2019年深圳房地產市場回顧及2020年房價走勢預測(圖)
來源:中商產業研究院 發布日期:2020-01-01 11:01
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2019年深圳樓市利好政策回顧

1、2月18日,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式印發

2月份,中共中央、國務院正式印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。根據規劃綱要,深圳的定位是——發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用,加快建成現代化國際化城市,努力成為具有世界影響力的創新創意之都。

2、8月18日,“支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見”正式發布

2019年8月18日,《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》正式發布,支持深圳高舉新時代改革開放旗幟,建設中國特色社會主義先行示范區?!兑庖姟吩俅钨x予深圳以特殊使命,明確了深圳先行示范區作為高質量發展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標桿、可持續發展先鋒的戰略定位。

而且值得注意的是,《意見》給出深圳的發展目標:

1)到2025年,深圳經濟實力、發展質量躋身全球城市前列,研發投入強度、產業創新能力世界一流,文化軟實力大幅提升,公共服務水平和生態環境質量達到國際先進水平,建成現代化國際化創新型城市。

2)到2035年,深圳高質量發展成為全國典范,城市綜合經濟競爭力世界領先,建成具有全球影響力的創新創業創意之都,成為我國建設社會主義現代化強國的城市范例。

3)到2050年,深圳以更加昂揚的姿態屹立于世界先進城市之林,成為競爭力、創新力、影響力卓著的全球標桿城市。

先行示范區,是中國的先行示范區、是中國特色社會主義先行示范區,意味著深圳的一切實踐經驗都有可能影響日后整個中國的發展,意義非凡。

3、從10月8日起,個人住房貸款定價基準從貸款基準利率轉換為LPR

中國人民銀行發布公告宣布:從10月8日起,新發放的個人住房貸款,定價基準從貸款基準利率轉換為LPR,也就是貸款基礎利率,利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

這個政策當時對整個房地產市場沒有形成大的影響,LPR依然維持了原有的貸款利率,對于購房者來說,影響微乎其微。

11月20日,國家下調LPR基準值,基準值的下調使得房貸利率有小幅度的下調,但是幅度很小。但是本次利率改革,對于日后經濟發展有非常重要的意義。利率改革以后,對于實體經濟來說,短期貸款利率可以跟長期貸款利率分開發展,LPR利率改革后,短期貸款利率有所下降。短期利率的下降,可以促進實業的發展,當然也不能排除短期的貸款資金會流入房地產市場,從這個角度來說,利率改革對于房地產市場是利好消息。

4、11月6日,港人在大灣區購房豁免提交資料文件,可與當地居民享有同等購房待遇

香港特首在參加完粵港澳大灣區建設領導小組會議后,公布了16項惠及港澳居民到大灣區發展的政策措施,其中,放寬港人在大灣區9個城市購房限制成為了市場關注的焦點。政策中提到:

香港居民在粵港澳大灣區內地城市購房,獲豁免所需的在本地居住、學習或工作年限證明,以及繳納個人所得稅及社保條件,使香港居民享有與當地居民同等的待遇。澳門同胞同樣。

從2019年下半年開始,不單是深圳,整體回流到大灣區購房的香港購房者和澳門購房者都有明顯上升。港澳人士在大灣區內地城市購房政策的輕松,會促進更多的資金流入大灣區房地產市場,另外,這個政策的發布也擴大了未來目標購房人群。

5、11月11日,調整非普通住宅標準

2019年11月11日,深圳市住建局調整了“非普通住宅”的標準,即日起,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅,滿兩年可免征增值稅。非普通住宅標準的調整,使部分“豪宅”立刻變成普通住宅,二手房交易的稅費減少十幾萬。

6、12月12日,取消商務公寓“只租不售”

深圳市住房和建設局宣布,取消2018年“深四條”規定的商務公寓“只租不售”限制。深圳市住房和建設局介紹,取消商務公寓“只租不售”的相關規定原因在于:該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度,阻礙了部分城市更新的推進。取消后,長期看利于增加商品房供給,短期看不利于可售商務公寓銷量。

2019年深圳新房成交情況

經歷三年盤整蟄伏后,2019年深圳住宅交易活躍度提升。2019年深圳新房成交37884套,環比增長28.9%。成交活躍度的提升與深圳城市競爭力的持續提升及全年涉及深圳的區域發展規劃利好頻現不無關系。2019年以來,深圳發展利好不斷,從2月份粵港澳大灣區規劃綱要的出臺、到8月份深圳建設先行示范區意見的出臺,再到11月11日深圳調整非普通住宅標準,12月12日,取消商務公寓“只租不售”,無一不成為樓市的興奮劑,引起購房置業潮。

數據來源:深圳市住房和建設局、中商產業研究院整理

房價方面,深圳新房房價環比連續4個月上漲,11月新房環比上漲0.2%,漲幅較10月回落0.2個百分點,同比上漲3.3%。另據中國社科院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告(201912)》,自2019年7月以來,一線城市房價走勢出現分化,深圳房價獨自持續上行,2019年11月一線城市中深圳房價創出歷史新高。此前,社科院預測2020年8大城市房價將上漲,其中包括深圳。

數據來源:國家統計局、中商產業研究院整理

2020年深圳樓市走向預測

2019年中長期規劃利好不斷,而年末樓市政策的局部調整更是引發了市場的關注并刺激了成交的增長,需求觸機便發側面透視出深圳市場潛在的旺盛需求。預計2020年深圳總體調控基調將延續2019年末走勢,保持溫和寬松的同時強化對樓市反彈的監測,避免出現樓市反彈的預期。在此環境下,經歷3年的盤整期后,2020年住房交易的活躍度將有所提升,成交量有望增長。

更多資料請參考中商產業研究院發布的《2020-2025年深圳房地產市場前景及投資機會研究報告》,同時中商產業研究院還提供產業大數據、產業規劃策劃、產業園策劃規劃、產業招商引資等解決方案。

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